Актуальные вопросы, которые возникают при определении стоимости объекта недвижимости
1. Для чего это делать?
- Мы получим список тех объектов, с которыми мы будем конкурировать на рынке
- Контакты агентов, работающих в сегменте, чтобы пригласить их на День открытых дверей
- Мы будем уверенны в цене, и таким образом, сможем участвовать в торгах, отстаивая свою цену
2. Как подбирать аналоги?
Нужно определить, какие объекты будут конкурентами. К примеру, если оцениваем 1-комнатную «чешку» в определённом районе, то смотрим, какие 1-комнатные «чешки» а) продаются сейчас; б) проданы за последнее время (можно смотреть за 0.5 года-год). В этом пункте Вам будет очень полезен опыт практикующего риэлтора.
Что продаётся сейчас – ищем, как минимум, на olx.ua, lun.uа, а риэлторы смотрят ещё и в своих базах.
Подбираем аналоги по следующему принципу – смотрим «глазами покупателя». Наша цель – определить, какая будет правильная стартовая стоимость объекта, чтобы покупателю было интересно, во-первых, прийти его увидеть наряду с прочими аналогичными, во-вторых, купить по причине наилучшего соотношения цена-качество.
Проданные объекты мы ищем по статистике наших сделок. Если подобных нет или недостаточно, открываем в своей СRM-системе «закрытые по сделке», звоним продавцам и стараемся выяснить, за сколько продали. Часто признаются)
Это будут так называемые прямые аналоги.
Что делать, если узкий район, или объект нестандартный, и аналогов не хватает?
Ищем косвенные аналоги.
Например, для оцениваемой чешки на Павловом Поле могут быть квартиры в других высотных домах – кирпичных, 16-этажках с соответствующими корректировками.
3. Сколько нужно аналогов?
Всего нужно минимум 5 аналогов – это 5 аналогов для таблицы, с помощью которой мы вычисляем правильную стартовую стоимость. А желательно – 10-15, причём хотя бы 1/3 часть проданных. Из них мы всё равно выбираем 5 наиболее близких по характеристикам, и наиболее выгодных к покупке по соотношению цена/качество. И уже на основании этих 5 составляем таблицу с корректировками, выводим стоимость.
4. Какие параметры влияют на цену?
Как вносить корректировки? При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Мы в своей практике используем сравнительный подход. Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
При исследовании рынка сделок в качестве ценообразующих факторов (объектов сравнения) рассматриваются характеристики потребительских свойств собственно объекта и среды его функционирования. Какие это характеристики? В порядке значимости (на наш взгляд :-)):
- Район
- Местоположение в районе
- Планировка
- Этаж
- Состояние
- Обременения
- Недостатки (угловая, течёт крыша, сырой угол…)
- Срочность продажи (5-15% в зависимости от ликвидности)
Применяем сравнительный подход. Есть у нас волшебная табличка с корректировками, и есть опыт работы. Если опыта недостаточно (объект в незнакомом для нас районе) – мы ищем коллег, которые в этом понимают. Опрашивать экспертов очень и очень полезно! И Вам рекомендуем обращаться за консультацией к риэлторам в таких случаях.
На какие сильные/слабые стороны нужно обращать внимание?
| + | - |
|---|---|
|
Средний этаж Не торцевая/не угловая Раздельные комнаты Большая кухня Разумная планировка |
Крайний этаж Торцевая / угловая Смежные комнаты Маленькая кухня (бывают же 3.5-4.5м2…) Избыточная площадь Нет балкона «Своеобразный» ремонт |
Кроме того, есть факторы, влияющие на скорость продажи. Например, неопрятный подъезд, грязный лифт, мусорка напротив окон, панельная «хрущёвка». Соответственно, если нам нужно продать быстрее, то нужно из-за таких факторов уступить в цене
Итак, когда сравниваем наш объект с аналогом, определяем:
- На сколько наш лучше – ставим к цене аналога +(сумма)
- Если наш хуже – от цены аналога –(сумма)
Сумму корректировок, опять – таки, мы определяем по таблице (она составлена на основе многолетнего собирательного риэлторского опыта) и с помощью коллег.
5. Сколько времени займёт оценка?
Минимум 1 рабочий день (или два по 0.5 рабочих дня). Оценку за 2 часа можно сделать, если работаешь в сегменте, в котором оцениваемый объект, и все аналоги давно и хорошо известны – нужно только посчитать и составить отчёт.
6. Когда составлять портрет потенциального покупателя – до или после оценки? И нужен ли он вообще?
Если объект очень стандартный, и купить его может кто угодно (например, 1к. «чешка» на Алексеевке), то, может, это и не обязательно. А если совсем нестандартный? Или просто с особенностями? То желательно понимать, кто купит. Посредством рекламы нужно обратиться к целевой аудитории, предложить покупателю готовое решение. Это возможно, если мы понимаем, что это будут за люди, какие у них потребности, задачи, что для них важно.
Если Вам нужна таблица для вычисления стартовой стоимости – напишите на viber 067-575-06-17, и получите её в подарок от нашей компании. Если хотите заказать консультацию или услугу по определению стартовой стоимости – то позвоните на этот номер.
Успешной продажи!