Актуальні питання, що виникають при визначенні вартості об’єкта нерухомості
1. Для чого це робити?
- Ми отримаємо список тих об’єктів, з якими ми будемо конкурувати на ринку.
- Контакти агентів, які працюють в тому ж сегменті, щоб запросити на День відкритих дверей і залучити їхніх клієнтів — наших потенційних покупців.
- Ми будемо впевнені у ціні, і таким чином, зможемо впевнено відстоювати свою ціну.
2. Як обирати аналоги.
Потрібно визначити, які об’єкти будуть конкурентами. Наприклад, якщо оцінюємо однокімнатну «чешку» у визначеному районі, то дивимось, які однокімнатні «чешки» по-перше, продаються зараз, по-друге, продані за останній час (можна дивитись за півроку-рік, а за умов падіння цін та швидко змінюваної ринкової ситуації — за місяць-два). В цьому пункті особливо корисним буде для Вас досвід рієлтора, що має практику.
Що продається зараз — шукаємо, як мінімум, на olx.ua, lun.ua, а рієлтори дивляться ще й в своїх базах.
Підбираємо аналоги за наступним принципом — дивимось «очима покупця». Наша ціль — визначити, яка буде правильна стартова вартість об’єкта, щоб покупцю було цікаво, по-перше, прийти та побачити його серед інших аналогічних, а по-друге, купити з причини найкращого співвідношення ціна/якість.
Продані об’єкти шукаємо за статистикою наших угод. Якщо подібних немає, або недостатньо, то відкриваємо в своїй CRM-системі оголошення, що закриті у зв’язку з продажем, телефонуємо продавцям та намагаємось з’ясувати, за яку ціну продали — часто зізнаються:)
Це будуть так звані прямі аналоги.
Що робити, якщо вузький район, об’єкт нестандартний та аналогів не вистачає?
Шукаємо непрямі аналоги.
Наприклад, при оцінюванні «чешки» на Павловому Полі це можуть бути квартири в інших будинках — цегляних, 16-поверхівках тощо, з відповідними коригуваннями.
3. Скільки потрібно аналогів?
Всього потрібно мінімум 5 аналогів — це аналоги для таблиці, за допомогою якої ми обчислюємо правильну стартову вартість. А бажано — 10-15, до того ж хоча б 1/3 частину саме проданих. З них ми все одно обираємо 5 найбільш близьких за характеристиками, та найбільш вигідних до купівлі за співвідношенням ціна/якість. І вже на основі цих п’яти складаємо таблицю з корегуванням, визначаємо вартість.
4. Які параметри впливають на ціну?
Як вносити корегування? При визначенні ринкової вартості об’єкта оцінки визначається найбільш вірогідна ціна, за якою об’єкт оцінки може бути відчужено на дату оцінки на відкритому ринку в умовах конкуренції, коли сторони угоди діють розумно, маючи всю необхідну інформацію, а на розмірі суми угоди не відображаються будь-які надзвичайні обставини. Ми в своїй практиці використовуємо порівняльний підхід. Порівняльний підхід — сукупність методів оцінки вартості об’єкта, заснованих на порівнянні об’єкта оцінки з об’єктами-аналогами об’єкта оцінки, про які є інформація стосовно цін. Об’єктом-аналогом до об’єкта оцінки визнається об’єкт, який схожий до об’єкту оцінки за основними економічними, матеріальними, технічними та іншими характеристиками.
При дослідженні угод в якості ціноутворюючих факторів (об’єктів порівняння) розглядаються характеристики споживчих властивостей власне об’єкта та середовища його фунціонування. Які це характеристики? У порядку значимості (на наш погляд:)):
- Район
- Розташування в районі
- Планування
- Поверх
- Стан
- Обтяження
- Недоліки (кутова, протікає дах, пліснява...тощо)
- Терміновість продажу (5-15% у залежності від ліквідності)
Застосовуємо порівняльний підхід. Є у нас чарівна табличка з корегуваннями, і є досвід роботи. Якщо досвіду недостатньо (об’єкт в незнайомому для нас районі) - ми шукаємо колег, які на цьому розуміються. Опитувати експертів дуже і дуже корисно! І Вам рекомендуємо звертатись за консультацією до рієлторів в таких випадках.
На які сильні/слабкі сторони варто звернути увагу?
| + | - |
|---|---|
|
Середній поверх Не торцева/не кутова Роздільні кімнати Велика кухня Розумне планування |
Крайній поверх Торцева/кутова Суміжні кімнати Маленька кухня (бувають же 3.5-4.5м2...) Надмірна площа Немає балкона «Своєрідний» ремонт |
Крім того, є фактори, що впливають на швидкість продажу. Наприклад, неохайний під’їзд, брудний ліфт, сміття навпроти вікон, панельна «хрущівка». Відповідно, якщо нам потрібно продати швидше, то потрібно поступитись у ціні.
Отже, коли порівнюємо наш об’єкт з аналогом, визначаємо:
- На скільки наш краще — ставимо до ціни аналога +(сума)
- Якщо наш гірше — від ціни аналога -(сума)
Суму корегувань, знов-таки, ми визначаємо за таблицею (вона складена на основі багаторічного рієлторського досвіду) та за допомогою колег.
5. Скільки часу займає оцінка?
Мінімум один робочий день. Оцінку за 2 години можна зробити, якщо працюєш у сегменті, де оцінюваний об’єкт, та всі аналоги давно та добре відомі — портрібно лише порахувати та скласти звіт.
6. Коли складати портрет потенційного покупця - до чи після оцінки? Та чи портібен він взагалі?
Якщо об’єкт дуже стандартний, то можливо, це і необов’язково. А якщо зовсім нестандартний? Або просто з особливостями? То бажано розуміти, хто придбає. За допомогою реклами потрібно звернутись до цільової аудиторії, запропонувати покупцю готове рішення. Це можливо, якщо ми розуміємо, що це будуть за люди, які в них потреби, задачі, що для них важливо.
Якщо Вам потрібна таблиця для вирахування стартової вартості — напишіть на viber 067-575-06-17, та отримайте її в подарунок від нашої компанії. Якщо хочете замовити консультацію чи послугу по визначенню стартової вартості — то зателефонуйте на цей номер.
Успішного продажу!